Br​​ukar

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?  

Dom kupiony na kredyt, czy mieszkanie w dzisiejszych czasach mogą stanowić znaczne obciążenie dla właściciela nieruchomości. Kiedy rosnąca inflacja, a także galopujące raty kredytu nie dają spać, jedną z możliwości jest sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym. Czy warto się na taki krok zdecydować? Dla wielu właścicieli taki krok jest jedyną opcją, aby uchronić się przed spiralą długów. Warto dowiedzieć się co zrobić, aby można było sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.  

Dlaczego sprzedaje się mieszkania z kredytem?  

Wiele osób realizuje swoje marzenia o własnych czterech ścianach poprzez zakup na kredyt hipoteczny. Jest to nierzadko jedyna możliwość nabycia nieruchomości na własność. Pomimo tego, że pierwsza ekscytacja własnym domem czy mieszkaniem trwa dość długo, to po kilku miesiącach może okazać się, że spłata kredytu oraz normalne funkcjonowanie okazuje się zbyt obciążające. Czasami tak jest, że mierzyć siły na zamiary początkowo udaje się wdrożyć w życie, ale przyszłość lubi zaskakiwać i to niekoniecznie pozytywnie. Niektórzy przeliczają swoje siły i możliwości, a ciążące obciążenie staje się na tyle nieznośne, że szuka się alternatywnego rozwiązania. Właśnie tym rozwiązaniem może być sprzedaż mieszkania z kredytem. Właściciele, którzy nie są w stanie udźwignąć zobowiązań finansowych, często zadają pytanie: czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Odpowiedź jest prosta i pewnie zaskakująca zarazem. Okazuje się, że nie ma przeciwwskazań, aby tego nie móc zrobić. Właścicielem nieruchomości jest kredytobiorca i to on decyduje o losach mieszkania. Bank jest jedynie wierzycielem, dla którego dana nieruchomość stanowi formę zabezpieczenia. Oznacza to tyle, że właściciel chcący sprzedać nieruchomość musi jedynie poinformować bank o swoich zamiarach. Mylnie twierdzono, że trzeba wystąpić do banku o pozwolenie na sprzedaż, ponieważ w świetle prawa kredytobiorca będący właścicielem mieszkania może decydować o losach nieruchomości.  

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest też często spowodowana zmianami, jakich doświadcza się w życiu. Kiedy kredytobiorca kupuje mieszkanie na kredyt hipoteczny, a niedługo później np. w wyniku spadku dziedziczy dom w lepszej lokalizacji, może zrezygnować z mieszkania i je sprzedać. Powodów może być znacznie więcej. Najczęściej chodzi jednak o wyjście z trudnej sytuacji finansowej, gdy właściciel przeliczył swoje możliwości.  

Sprzedaż mieszkania z kredytem często jest spowodowana niejasną sytuacją finansową. Może to dotyczyć momentu, kiedy kredytobiorca traci pracę. Tutaj obawy dotyczące tego, co przyniesie przyszłość, są słuszne, a sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym bywa jedyną formą wyjścia z trudnego położenia.  

Są także sytuacje w życiu kredytobiorców, które spadają jak grom z jasnego nieba. Różne losowe wypadki, choroby, które wymagają długotrwałego, intensywnego leczenia i są przy tym kosztowne, często zmuszają ludzi do szukania dodatkowych funduszy. Tutaj też opcją może być sprzedaż nieruchomości, na którą został zaciągnięty kredyt hipoteczny. Jak łatwo zauważyć powody są dość różne, od wyjazdów za granicę, po trudne chwile w życiu człowieka. Niezależnie od tego, co powoduje podjęcie takiej decyzji, warto wiedzieć, że sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa.  

Jak sprzedaje się mieszkanie z hipoteką?  

Procedura sprzedaży niewiele różni się od tradycyjnej transakcji sprzedaży nieruchomości. Tutaj także konieczne jest znalezienie odpowiedniej osoby, która kupi nieruchomość. Wiąże się to oczywiście z podpisaniem umowy i przeniesieniem własności. Kiedy w grę wchodzi obciążeniem hipoteczne nieruchomości, trzeba mieć na uwadze dopełnienie dodatkowych formalności. Co to dokładnie oznacza? Oznacza to tyle, że należy uwzględnić w tym wszystkim rozliczenie się z bankiem, a następnie należy dopełnić formalności związanych ze zwolnieniem hipoteki.   

Pomimo tego, że sprzedaż mieszkania, na które został zaciągnięty kredyt hipoteczny, jest możliwa, to może być to dość problematyczne. Dlaczego? Kupujący obawiają się takich transakcji, czego przyczyną jest niewiedza. Ktoś, kto po praz pierwszy nabywa nieruchomość, obawia się, że kupując dom obciążony hipoteką, przejmie na swoje barki zobowiązania poprzedniego właściciela. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem, kiedy nie ma chętnych? Wszystko zależy od położenia właściciela. Jeśli jego decyzja wymaga natychmiastowego działania, wówczas nie ma on zbyt wiele czasu na poszukiwanie chętnych kupujących. W takiej sytuacji może udać się do firmy skupującej nieruchomości i poczekać na ofertę z ich strony. To najrozsądniejsze rozwiązanie w przypadku, gdy czas nagli. Dzieje się tak ze względu na fakt szybkiej reakcji skupu nieruchomości oraz możliwości finansowych, które zapewniają szybkie przeprowadzenie transakcji. Właściciele tych mieszkań na kredyt hipoteczny, którzy jeszcze nie mają tego przysłowiowego “noża na gardle” mogą dać sobie więcej czasu na procedurę sprzedaży i publikację ogłoszeń oraz oczekiwanie na zgłoszenia.   

Sprzedaż mieszkania z kredytem podobnie jak sprzedaż nieobciążonych nieruchomości rozpoczyna się w podobny sposób. Na samym początku trzeba zaprezentować mieszkanie w ogłoszeniu. Następnym krokiem jest kontakt z klientami, a w razie konkretniejszych osób również i prezentacja mieszkania. Dużo łatwiej jest, kiedy właściciel mieszkania jest zdecydowany na szybką sprzedaż, ponieważ wystarczy, że zaprezentuje nieruchomości firmie skupującej. Skup mieszkań wyceni nieruchomość, a co za tym idzie, zaoferuje konkretne warunki finansowe. Kiedy czas nagli, taka opcja jest najpewniejsza, a przy tym można zrezygnować z wielu stresujących sytuacji związanych z oprowadzaniem potencjalnych kupujących po włościach.   

Na co warto mieć oko przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?  

Gdy decyzja o sprzedaży mieszkania, za które wciąż spłaca się kredyt, zapadła, trzeba mieć na uwadze konkretne działania. Zacząć należy od tego, aby zorientować się, jak wygląda procedura przy przedterminowej spłacie kredytu. W niektórych bankach spłata kredytu przed terminem oznacza oszczędność na odsetkach. Zdarza się, że szybsza spłata kredytu wiąże się z dodatkowym zobowiązaniem po stronie kredytobiorcy. Przy wystawieniu mieszkania na sprzedaż warto pójść do banku i sprawdzić dokładnie, jaką kwotę trzeba będzie zapłacić bankowi, aby spłacić kredyt hipoteczny. Należy także zorientować się, czy z tytułu wcześniejszej spłaty bank nie naliczy dodatkowej prowizji, co często bywa zaskoczeniem dla kredytobiorców.   

Kolejnym krokiem, kiedy ma się świadomość zobowiązania finansowego przy sprzedaży mieszkania na kredyt, będzie znalezienie kupującego. To łatwe i niełatwe zadanie zarazem. Z jednej strony wiadomo, jak należy się ogłaszać, z drugiej strony trzeba mieć na uwadze fakt tego, że kupujący wolą nieruchomości wolne od zobowiązań hipotecznych. Niemniej, kiedy wyczekiwany chętny zostanie znaleziony, należy udać się z powrotem do banku po niezbędną dokumentację. W jej skład wchodzi dokładna informacja dotycząca stanu zadłużenia na określony dzień, a także promesa. Ta ostatnia jest dokumentem uwzględniającym wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie zobowiązania.  

Następne, co należy zrobić to podpisać umowę sprzedaży mieszkania z kupującym. Tutaj wszystko odbywa się w obecności notariusza, a sporządzony akt przeniesienia własności podpisywany jest przez obydwie strony. To też moment na przekazanie środków przez stronę kupującą. Otrzymane pieniądze należy przeznaczyć przede wszystkim na spłatę kredytu hipotecznego. W tym momencie istotny jest także sposób, w jaki kupujący nabywa nieruchomość. Jeśli odbywa się to poprzez kredyt hipoteczny, cała kwota zostanie przelana na rachunek bankowy do spłaty zobowiązania poprzedniego właściciela, a ewentualna nadwyżka na pewno zostanie przelana przez bank na stosowne konto bankowe sprzedającego. Kiedy sprzedaż jest gotówkowa, to sprzedający ma obowiązek rozliczenia się z bankiem. Podobnie, gdy sprzedający przelewa środki z tytułu kupna nieruchomości na rachunek bankowy sprzedającego. Wtedy poprzedni właściciel nieruchomości musi rozliczyć się z bankiem we własnym imieniu.  

Po spłacie kredytu hipotecznego wymagane jest działanie w kierunku uzyskania listu mazalnego. Jest to istotny dokument, który wystawiany przez bank świadczy o zwolnieniu hipoteki z nieruchomości. O ile dla sprzedającego dokument ten może nie być najważniejszy, dla kupującego stanowi istotę zakupu. Dlaczego? Ponieważ jest potwierdzeniem tego, że bank zdjął hipotekę poprzedniego właściciela z nieruchomości, którą nabył nowy właściciel.  

Jakie dokumenty są potrzebne do tego, aby sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym?  

Kiedy już wiadomo, jak sprzedać mieszkanie z kredytem, warto wiedzieć także, jakie dokumenty zostaną przygotowane do takiej transakcji. Jest ich nieco więcej. Wśród kompletu dokumentów, znaleźć można:  

-zaświadczenie z banku (dotyczy ono warunków wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, uwzględnia aktualne dane na temat salda zadłużenia, wysokości hipoteki oraz numeru rachunku do spłaty zadłużenia),  

-akt własności – niezbędny dokument stwierdzający własność osoby sprzedającej nieruchomość,  

-promesa – wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, co następuje po spłacie zadłużenia ( warto wiedzieć, że dokument ten wystawiany jest jedynie na okres 30 dni),  

-dokument z numerem księgi wieczystej,  

-dokument będący zaświadczeniem o braku obciążenia z tytułu czynszu,  

-zaświadczenie o wymeldowaniu osób z mieszkania,  

-zaświadczenie o braku zadłużenia względem podatku od nieruchomości.  

Dokumentów, które są konieczne w transakcji sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym, jest nieco więcej, dlatego łatwiej podejść do takiej transakcji mając pomoc specjalisty. Tutaj pomoże doradca kredytowy, doradca nieruchomości lub firma skupująca nieruchomości i jej specjaliści. Kiedy stroną kupującą jest skup mieszkań, w zasadzie sprawy formalności można pozostawić kupującemu. Nierzadko specjaliści pracujący dla skupu nieruchomości oferują swoją pomoc w uzyskaniu niezbędnych dokumentów i załatwianiu spraw formalnych.  

Zgoda banku – co to jest i czy jest wymagana?  

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie zawsze wymaga uzyskania zgody banku na takie działanie. W zasadzie nie jest wymagane uzyskanie zgody banku na sprzedaż nieruchomości, na której ciąży hipoteka. Dokument ten należy uzyskać w momencie, gdy występują zaległości w spłacie rat kredytu hipotecznego. Kiedy kredytobiorca nie spłaca rat na czas, co wiąże się z naliczaniem odsetek, bank musi zweryfikować opcję sprzedaży mieszkania przez takiego właściciela. Z czym wiąże się uzyskanie zgodny ze strony banku na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym? Przede wszystkim z koniecznością uregulowania zaległych rat.  

Bank może również nie wyrazić zgody na sprzedaż konkretnego mieszkania. Kiedy to się zdarza? W momencie, gdy kwota sprzedaży nieruchomości nie pokrywa się z kwotą zadłużenia hipotecznego.  

Jeśli jednak nie występują okoliczności uniemożliwiające sprzedaż nieruchomości, bank nie może zabronić takiego działania. Jedyne, co musi zrobić kredytobiorca to odpowiednio wcześniej poinformować placówkę banku o takiej ewentualności, co wiąże się z wystawieniem wcześniej wspomnianej promesy na okres 30 dni. Promesa wystawiana na ten określony czas oznacza, że właściciel musi zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości do 30-ego dnia promesy.  

Podsumowując, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest oczywiście możliwa i niewiele różni się od tradycyjnej transakcji sprzedażowej. Trzeba mieć jednak na uwadze dodatkowe formalności, jakie należy załatwić w danym czasie. Zwykle najtrudniejszym zadaniem w takiej procedurze jest znalezienie chętnego kupującego, ale i na to znajdzie się rada. Podpowiedzią jest skup nieruchomości, który aktywnie bierze udział w takich transakcjach i z pewnością ma w tym niemałe doświadczenie. Czy warto się zdecydować na sprzedaż mieszkania przed spłatą kredytu hipotecznego? Wszystko zależy od indywidualnego podejścia i sytuacji, w jakiej znalazł się kredytobiorca. Warto też zasięgnąć opinii specjalistów.